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Milano leader europea nel real estate, sviluppi anche fuori dal centro

Nel prossimo decennio Milano sarà leader in Europa per capacità̀ di attrarre capitali nell’immobiliare con 13,1 miliardi di euro previsti, davanti a Monaco (10,8 miliardi), Amsterdam (10,2), Stoccolma (9,5), Dublino (9,1) e Madrid (8,7). È la stima contenuta in un report “A star is born – Milano guarda oltre: ambizioni di una città” realizzato da Scenari immobiliari in collaborazione con Risanamento, e presentato questa mattina (10 aprile) nel capoluogo lombardo. E già nel 2018 Milano si è piazzato al primo posto per attrazione di investimenti dall’estero, con il 48% del totale, superando Monaco e Barcellona (40%), e ben distanziata da Madrid (30%), Amsterdam (27%), Bruxelles e Vienna (20 %). Un quadro positivo che proietta i suoi effetti anche sul mercato residenziale, con prezzi confermati in crescita nelle zone più pregiate e richieste, ma con segnali incoraggianti anche nelle aree periferiche.

Una città che guarda oltre il centro
«I progetti di trasformazione, in corso e futuri – si legge nel report – descrivono una città̀ che guarda oltre l’anello della Circonvallazione» che « non è̀piu una barriera ma un filtro sempre più̀ permeabile». La sfida dei prossimi anni «è̀ quella di investire in quartieri meno centrali con spazi urbani del loisir, servizi, offerta culturale e prodotti edilizi di qualità accessibili ad una popolazione young middle class sempre più rilevante». Investire anche nelle periferie «può sicuramente essere un driver importante per gli investimenti futuri, supportato anche dall’orientamento delle strategie del Piano del Governo del Territorio recentemente adottato, che prevede che almeno il 50% dei proventi relativi agli oneri di urbanizzazione e alle monetizzazioni derivanti da interventi urbanistici nel Municipio 1 venga destinato agli altri municipi».

Complessivamente, nei prossimi anni, i più̀rilevanti interventi di trasformazione urbana/edilizia interesseranno una superficie di circa 12,5 milioni di metri quadratiche potrebbe generare una superficie sviluppata di 6,3 milioni di metri quadrati, concentrata prevalentemente nel settore residenziale (2,7 milioni di metri quadrati), terziario (1,3 milioni di metri quadrati), commerciale (1 milione di metri quadrati) e funzioni pubbliche di interesse sociale-collettivo (quasi 650 mila metri quadrati). Senza trascurare «sviluppi di interesse sociale-collettivo quali strutture ospedaliere, campus universitari, centri di ricerca scientifica, tempo libero e sport». Un cambiamento «che determinerà un impatto sul mercato immobiliare stimabile nell’ordine di grandezza di almeno 21 miliardi», concentrato per il 60% nel comparto residenziale.

«Milano nei prossimi anni ha un patrimonio di iniziative di sviluppo urbano tra i più alti tra le città comparabili, con un potenziale attrattivo di investimenti immobiliari mai visto negli anni passati», ha affermato Davide Albertini Petroni, managing director di Risanamento Spa, che mette l’accento sulle “ambizioni” della città, «in particolar modo sullo sviluppo della zona est dove si stanno portando avanti i più grandi progetti di rigenerazione urbana ai confini della città consolidata, tra cui anche il nostro di Milano Santa Giulia, i quali possono rappresentare i fattori vincenti per l’allargamento dei confini del perimetro di investimenti alla Città Metropolitana».

«Milano – ha aggiunto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – sta diventando sempre più una città centrifuga, allargata, compatta e inclusiva. Alle periferie tradizionalmente intese come esito delle dinamiche espansionistiche che caratterizzarono le grandi città̀ del secolo scorso, si va sostituendo la visione delle “centralità periferiche” o “periferie centrali” intese come “territori rigenerativi” e catalizzatori di una città̀ allargata, centrifuga e compatta Milano deve, insomma, guardare oltre il centro “privilegiato” ormai saturo e riqualificare, rigenerare, densificare e rendere attrattive e appetibili aree semicentrali, periferiche e periurbane».

Il mercato residenziale nel dettaglio
Nel 2018, nel comune di Milano, sono state transate 24.600 unità immobiliari (+3,8% annuo): la realtà meneghina prosegue così il recupero osservato a partire dal 2015, dopo sette anni di risultati negativi. Il fatturato ammonta a 10,3 miliardi , «superando anche in questo caso i volumi pre-crisi (+9,9%)».
Dal punto di vista delle quotazioni, «l’andamento torna a stabilizzarsi per la prima volta anche in periferia, dove canoni e prezzi medi di vendita si collocano tuttavia ancora al di sotto dei valori del 2008, e che nel corso del 2018 hanno registrato una lieve variazione negativa». Discorso simile per il semicentro, «che ha visto crescere prezzi e canoni già a partire dal 2016, mentre nelle zone centrali i valori medi hanno già ampiamente recuperato quelli conseguiti nel 2008, l’anno migliore dell’ultima decade».

I prezzi medi di vendita per il 2018 sono stati pari a 8.650 euro al metro quadrato nei quartiori centrali, 5mila euro al mq nelle zone semicentrali e 3.250 euro al mq nelle zone periferiche. Nelle zone di maggior pregio i prezzi sono «ormai stabilmente al di sopra dei valori pre-crisi, mentre nella periferia e nel semicentro la crescita procede a velocità variabile». Le zone più ambite al di fuori della cerchia dei bastioni rimangono quelle interessate dallo sviluppo della nuova M4 e quelle attraversate dalla M5, in particolare in prossimità dei nuovi interventi di riqualificazione urbana (Lotto-Fiera-Portello, Garibaldi-Corso Como-Isola, Gerusalemme-Monumentale-Procaccini).